买房是件大事，买新房签完购房合同交了钱，后悔了定金能退吗？拿到房如何验收？买二手房的注意点更多：原户主户口不肯迁出怎么办？还有不愿按时搬走的！遇到这些情况都该怎么办？

    本期房博士课堂想和大家聊聊买房后的注意事项，也是万万不能大意的，不然会损失惨重啊！

    买新房：定金还是订金？到底哪个能退？

    案例：

    我的同事*近买了一套房子，*近她收到了尽快签订预售合同的通知。如果未能按照约定日期签订《南京市商品房预售合同》，并交纳首付，那么之前交的定金就不能退了。当然啦，她肯定是会去签约的~

    房博士解惑：按时交首付，定金便折为首付款；有些人会遇到签完购房合同交了钱，由于各种原因，又不想买房了的情况，到底这钱能退吗？这就需要注意“定金”还是“订金”的区别。

    定金

    定金又称保证金，在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。

    特别注意的是，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    订金

    而订金是指在买卖双方达成初步协议之后，签署正式合同之前，买方交付的一部分款项，带有预付款性质，没有担保作用，不能证明合同成立，不具有违约赔偿的性质。

    付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果**你买了这套房子，订金作为总房款的一部分；否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。订金不具担保债的履行作用，不具有法律效应。

    定金原则上是不能退的，而订金则可以退，一字之差，可千万不能马虎啊。

    新房交付后有面积差怎么办？

    案例：上周有位网友致电365房博士求助关于房屋交付的面积问题，说自己两年前在某楼盘买了一套房子，苦等2年后终于拿到房子了，可是验房的时候面积有误差，少了1.2平方米，有没有办法**？

    房博士支招：分为两种情况，如果合同有约定的，以约定为准；若合同无约定，则据实结算，面积误差比在3%以内，按照超出的价格补足房款或者开发商按照缩水的面积退款。若面积误差比**值超出3%的，购房者则有权退房。

    验房收房是购房的收官步骤，也是万万不可大意的！否则后期一旦发现存在问题，很容给自己带来不可预估的损失！

    主要有以下注意要点：

    1、证件要齐全。首先应该是验房合格后再签署收楼同意书，验收时，应该先检查开发商的“三书一证一表”是否齐全，详情：《住宅保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》。

    2、领钥匙要慎重。 证件齐全后，就可以对房屋进行查验：验房时一定要拿出原先签订的合同，按照条款上约定的交付条件，与实际房屋进行比对，其次核对的是房屋的面积，特别注意如果是精装修的话：家居的地面、墙面、天花部分、厨卫用具等进行详细的检查。

    查验后准备去领取钥匙，需要再次提醒的是，领取钥匙就是默认房屋没有问题可以验收。如遇到质量问题，**时间找开发商，可向开发商或其委托人提出整改建议，需要保留带有双方签字的整改单作为依据。

    3、以下情况可以提出退房：

    1）开发商未取得商品房预售许可证，不能或不能按期办理产权过户的。

    2）面积误差比**值超出3%的。

    3）开发商变更**、设计影响房屋结构型式、户型、空间、尺寸、朝向的。

    4）房屋主体结构质量不合格的；套型与设计图纸不一致。

    5）开发商逾期交房；购房者贷款申请未批准，双方对付款方式协商不一致

    买二手房：气！原户主竟然不肯迁出？

    案例：之前365房博士就接到一位网友的求助，说自己买了二手房原户主不肯迁走，多次电话沟通也没用，令自己很烦恼，到底该如何解决？

    房博士支招：对于这种户口“老赖”问题，2016年11月1日正式实施的《江苏省常住户口登记管理规定》中明确了操作办法，即由公安机关强行迁户。

    “户口登记规定”第九十六条明确：因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出，公安机关调查核实情况属实的，告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。也就是说，户口“老赖”可被强制迁往社区集体户。

    目前，具体的细则也已明确，包括申请需要填写告知书和户口迁移通知书。该细则已经下发到南京公安机关，已开始受理这方面业务。

    房子都过户了租客却不愿按时搬走！

    案例：去年，陈女士买了一套二手房，各项手续都办好了，但原房主是将房子出租的，目前租客拒绝搬出。按照买卖双方签订的协议，如果房子逾期未交回，原房主应该付违约金。这笔违约金能得到吗？

    陈女士说，当时原房主承诺，买卖双方可以正常办理过户，至于租客，在交房前他会让租客搬走。不但如此，原房主与陈女士签订的协议中还注明，如果房子逾期一个月不交，原房主应付不超过房款10%的违约金。前段时间，原房主要求租客搬走，但租客拒不搬走，并扬言“你去法院告我吧”。

    目前原房主已经将这名租客告上了法院。现在陈女士一方面盼着这名租客尽快搬走，另一方面则想根据她与原房主的约定，向原房主要违约金，这套房子的卖价是200多万，按照双方签订的协议，目前房子已经逾期一个多月未交付，陈女士应该得到不超过20多万元的违约金。到底能不能要到这笔钱？违约金又能拿到多少呢？

    对此，律师表示：按照双方的约定，陈女士显然是可以向原房主要违约金的。至于违约金多少，双方的约定不是太具体，如果双方协商达不成一致，陈女士可以向法院提**讼，法院会根据陈女士的实际损失来确定。目前来看，实际损失显然是远小于20万元的。所以双方**协商解决此事。

    所以，别以为买到房就万事大吉了，这些问题都要小心注意哦。本期的购房小课堂就到此结束了~大家有任何买房问题都可以电话咨询玉林住朋网，0775-2091149、2091143，一**美女明星房博士等你来电！