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如果房子只有30年使用寿命,30年之后我们住哪?

来源:作者:admin2016-03-29 09:31反馈/举报

    

   从网上的一些言论说起

    在展开讨论“如果房子只有30年使用寿命,30年之后我们住哪?”这个话题之前,我们先来回答另一个问题:普遍偷工减料导致中国的房子只有30年使用寿命是真的吗?我们天天说百年建筑是怎么来的?

    小编在网上看见一个讨论:

    说是我们的楼房设计年限是50年,这与我们的住宅使用权70年相对应,由于设计年限太低,70年后,大多的高楼已过了设计年限,许多大城市的高楼将成为危楼,拆除高楼后城市又将成为一个大工地。我们的子孙一定会大骂我们,盖那么多劣质的楼房,太短视了!

    紧接着就有人跳出来曝黑幕,说偷工减料在建筑行业里面太普遍了,设计年限是50年,实际上有30年就不错了。而国外与我们截然不同,英国的建筑平均寿命达到了132年,而美国的建筑寿命也达到74年。

    以上言论部分失真,结论有点瞎掰。

    其实我们与国外建筑规范规定的设计使用年限大致相同,如欧洲标准Eurocode1和国际标准ISO2394:1998均规定房屋建筑和其它普通结构50年,纪念性建筑、其它特殊或重要结构、桥梁等100年或100年以上。

    但是其实我们现在建筑标准是按照70年的标准再加上20%的系数,也就是可以达到90甚至100年。这也是*初百年建筑的来历。所以即使偷工减料10%也不影响整体的建筑质量,70年也还是有保障的。

    关于楼脆脆楼歪歪怎么解释呢?

    09年6月上海一幢13层在建商品楼整体倒塌,引起业界巨大震荡。

    09年10月武汉一栋新建6层正在粉刷装修的楼房突然倒塌。

    这两件事背后调查的真相是:

    1、房屋倾倒的主要原因是紧贴7号楼北侧在短期内堆土过高。与此同时,大楼南侧的地下车库基坑正在开挖,开挖深度达4.6米。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移,导致房屋倾倒。

    2、建的6层楼房是户主擅自将原来的平房推倒重建的,事先并没有取得相关主管部门的批准。

    这就是解释,不排除有人不信说只是表面说法,这里的真实原因是房屋设计和监理的原因,还有既得利益集团的**的原因。这都有可能,但就楼体因为质量问题倒塌而言,这一定是特例。说实话,如果是普遍现象,我们岂不是每天都生活在灾难里了。

    那为什么我们的房子的寿命都只有25-30年,毛病出在哪里呢?

    **个问题在于功能标准太低。

    打个比方,比如**如果有带补丁的衣服,你是不会穿的,但是其实衣服还可以穿。再比如手机,大部分人都换了七八个,为什么我能猜的这么准呢?因为这与手机的每一次更新换代有关。比如*早的手机只需要打电话,后来需要发短信,再后来需要玩游戏,到现在的4G手机,这都是进步,你不可能等到手机坏掉了你才换手机,你等不及了。这和房子是一样的,因为功能的变化使得房子的寿命变短了。

    一定有人摇头说:“NO!”举个例子,比如很多人去法国,说那边很多房子都是100年,整个城市的**基本没变过。按照上面的说法,过了100年了房子的功能还能跟得上需求吗?其实不光是法国,英国也是。但那是因为他们的房子的结构好,可改造的空间大啊。(关于这个问题,后面会展开说的。)

    我们**建国以后实行的是计划经济,那个阶段就是有多少钱盖多少房子,至于房子的结构不是首要的问题。有个小故事是这样说的,说当年邓小平去视察新建小区,发现房子没有客厅。就说为什么没有客厅?随行的领导说,因为预算只能盖这么多房子,多个客厅钱不够了。邓小平就说层高可不可以改成2.7米,少了20公分的墙(原来房子都是2.9米),钱省下来不就可以多盖一个厅了。所以我们现在的房子大部分都是2.7米。现在在郑州只有部分豪宅层高2.9米,比如瀚海晴宇、建业天筑。

    听起来有点不可以思议,但在计划经济时代,这是很普遍的现象,所以八九十年代建的房子不到30年就拆了,不是因为房子质量的问题,是因为结构标准低,功能太落伍了才短寿的。

    第二、城市**的标准低。

    先举个例子,比如从上个世纪50年代开始,军队和**部委开始占据大片密不透风的区块式领地。随后90年代兴起的商品房小区也基本沿用了这种风格,随后就是全国都如此。这样的结果是比如北京用于道路建设的面积仅为7%。虽然主干道越修越宽,甚至限号等也解决不了北京的拥堵,郑州亦是如此,在这种情况下拆迁是不可避免的。

    这就是为什么2月21日国务院会发:“不允许再搞封闭小区,而已经建成的,要逐步打开”的政策原因。因为狭义一点理解,如果不这样做,估计要拆的房子会越来越多。当然我们对这个政策持谨慎态度。因为从根儿上说,是机关大院造成拥堵,要动手得先从机关大院开始吧。再者很多小区内部的道路设计标准太偷工减料,很难“逐步开放”变成公共道路。**,北京这样行,不代表别的城市行。

    还回到城市**标准低这个主题上,上文提到的法国、英国等欧洲**,他们都以老建筑为荣,原因在于首先他们在城市**方面做得特别出色,西方诸多城市不会轻易建,也不轻易拆。有些城市的政府甚至明文规定所有门面建筑超过50年的一律不准拆迁。这些不仅仅得力于建筑质量好,更提现了城市**的谨慎长远。

    再说个近点的例子,比如农业路从1992年**次拓宽到今年1月26日南阳路以东高架通车,前前后后大拆大改了7次,我**一次从农业路走的时候,看到两面写满了大大的拆字,这其中很多的楼房建成还不到10年。

    当然,对于城市道路的建设我是支持的。但是拆拆建建的背后一定要有经得起时间考验的**弹性。

    第三、政策有时候很“二”

    还接着刚刚“围墙”那个例子,要“打开封闭住宅小区”,小区内部的业主私有的道路就成了市政公有,和《物权法》相背离。但是在08年在奥运会期间,北京不少小区要求做“封闭改造”;2010年,北京试点对流动人口较多村庄建围墙,进行“封闭式管理。”所以你看拆掉一堵墙,重建一堵墙,是那么的“任性”。

    再举个例子,去年7月开始退出历史舞台90/70政策,撇开这个政策让市场上没有纯粹的改善型小区的问题,这个政策的背后还有千房一面,制约户型创新。清华大学专门针对这个政策下的户型设计进行了研究,在这个政策下可以设计的户型只有三十多个。而这里面市场接受度比较好的也只有几个而已。在这种情况下不要说开发商不努力钻研好户型,就是设计师也黔驴技穷。所以有过装修经验的人会有感触,特别是厨房,在展厅里面看好的橱柜,可是你家的厨房摆不进去。

    再举个例子,按照**的生活习惯,入户换鞋成了基本的生活习惯,所以入户玄关其实是一个房子特别重要的功能区,但是事实上在90/70政策的约束下,市场的主流产品以刚需为主,市面上绝大部分户型的这个区域都非常的狭小。那么作为这个功能区应该有什么呢?有换鞋凳、有理容镜、有鞋柜、有储物架,有挂衣服的、有挂包的、有挂钥匙的。*主要的还需要有一个屏风遮挡,所以这个区域正常情况下低于5平方根本活动不开。虽然这个功能区的狭小与刚需户型面积紧促有关系,但更主要是因为在这种政策的引导下,户型创新受到制约。

    其实你可以对房子的整体布局进行整改,但是为什么很少有人愿意大改呢?主要原因是我们房子可改的空间小,就是前文提到的结构不好。其二在绝大多数人的思维里,将来都是要换房子的,有一种生活在别处嘛。70年产权会让你觉得没必要跟一套房子太较真了。毕竟人生就那么几十年光阴如白驹过隙,自己住的房子能挺上个30年,自己也老了,也管不了那么多了。

    所以当业主们认为我的房子30年之后会拆,因为孩子不会住老房子。

    当开发商认为我的房子30年之后会拆,政府要收回干别的。

    当建筑师认为我设计的房子30年之后会拆······

    当越来越多的人抛弃它的时候,你说这个房子的寿命能长吗?

   30年后我们住哪里?

    首先,你不用担心建筑质量,你的房子除非被拆迁,在它自身使用寿命中自己倒塌的可行性几乎为零。

    其实你*该担心的是诸如电梯、管道、线路等质量和标准问题。对于在市场经济背景下产生的新问题,它们都能说明“中国式**”的悲哀,而我们常说的住宅在30年左右需要大修也是主要针对管线和设备的老化可能引起事故问题。

    当然主体该加固还是要加固的。这时候维修基金该派上用场了,提取维修基金修修还能继续坚持。你看天安门修修还在用,故宫也修了好几次。

    其次,对于在我们身边不断倒下的“短寿”房子,以及与之对应的每天如同身处大工地,到处都是乱七八糟的占道、到处都是叮里哐啷的噪声,它们是城市远见的缺失,也是社会失去的文化积淀,更是政府失去的信用度,而同时也是我们失去的安全感。

    **,面对这些种种也无非就是体制上要突破,要改革“**基因”,政府要严格**,要有城市发展远见,同时严格质量把关和后期监管,但其实所有问题**都要归结为人性。

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