限购、限贷政策松绑以来，地方楼市进入了一个新的阶段—改善型置业者增多。对想置换住房的购房者而言，先卖房再买房，还是反其道而行之？卖房怎么能卖个好价钱？买房又如何申请银行贷款？新政之下，如何换房是件颇有技术含量的事情。

    先卖后买：房款到手再入新

    对于已有两套房及以上住宅、并且已经还清贷款的人来说，卖掉一套房来置换新房是当前使用*多的换房方式，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积、房型、地段更好的改善型住宅。

    “大家都知道，先卖了旧房再买新房在经济上会宽裕很多，但这么简单的道理却有不少人在这里栽跟头。”省城经营二手房房产中介近十年的张云说，“*近就遇到个很典型的事儿。”

    张云说：“我接手的一个客户王先生，他打算先卖了自己的二手房后再买一套城北的新公寓。在与二手房买主口头谈妥的情况下，王先生在富力城交了2万元定金并签订了商品房认购书。可就在约定交首付款之前，二手房买主突然改变主意不买了，而王先生一时也筹措不齐新房的首付款，导致无法购买新房。他与开发商取消协议时才发现，自己的2万元定金也打了水漂。”

    “王先生仔细看认购书后才发现，在‘双方责任’条款中有规定：若买方支付定金起7个工作日内尚未能按时签署《商品房买卖合同》，则开发商有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”张云说，“类似王先生的情况提醒广大改善型置业者，如果打算先卖后买，一定要等房款到位后再做决定。”

    因此，在短时间内决定置换的业主对于先买还是先卖，中间时期资金过渡问题要提前考量，如果在某个环节有问题，相应的合同、资金、贷款等方面的因素都可能会因此遇到坎儿，容易产生不必要的损失。

    此外，出售房产还需留意的是有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，太原规定“个人将购买不足5年的住房转手交易的，征收营业税”。因此换房家庭应出售免税而且升值潜力较小的房产，依照相关规定作预算来进行取舍。

    卖房：技巧卖房卖个好价

    如果业主选择卖二手房置换新房时想要“保价”，业内人士建议其在出手前多花点心思，促成一笔让买卖双方都满意的交易。

    结合自己多年经验，张云总结了几个卖房要点：首先，带买主看房要将房间打扫打扫，如果房内到处是灰尘、垃圾和破旧家具，会给买方留下采光不好的印象，导致买方在还价时无所顾忌。其次，旧房装修难免过时，因此表面会有些瑕疵，比如油漆脱落、屋顶拐角有发黄水渍等，如果提前解决掉这些小问题，则会让买家感觉整体印象不错。反之，如果买家因为墙体有裂纹、屋顶有水渍、水管轻微漏水等理由砍价，那么降的总价肯定要比提前修补的费用多不少。再次，如果房屋临街或者靠近高架桥、娱乐场所，会面临噪音和扬尘的困扰，因而卖方在出售前可对此缺陷进行修补，如安装双层玻璃窗，提升自身房屋的性价比。“对于旧房经常存在的问题，例如顶部漏水、窗户阳台密封性能欠缺等质量问题，卖方不可刻意隐瞒，因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。”太原中伦文德律师事务所律师蔺楠则提醒说，对于可进行修补的房屋缺陷，卖方可以想办法对其进行修补，但诚实交易才能确保不会产生售后纠纷。

    贷款：“审时度势”提前还贷

    如今，新政“认贷不认房”让不少准备贷款购入新房的业主选择提前还贷。但在提前还款前要做个“预算”。在太原贷款购房的业主中，前几年办理贷款时能享受8折甚至更低的优惠利率，而当前新政实行未必能达到这样的利率优惠水平。因此，如果为了在新政下贷款，而把过去**利率的贷款提前还清，则根据年限、利率、总价等综合考量后未必划算。所以，购房者也不要盲目地因为新政而着急还贷。

    而对于近段时间要贷款买房者来说，提升自己的资质变身“**客户”，是快速拿下贷款的先决条件。

    首先，贷款前要查清楚自己的信用记录，贷款人可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。

    其次，对于银行严格的资质审核，贷款人还应提前准备好自己的学历证明、工作性质、工作收入、名下拥有资产等证明材料。

    再次，银行还会对该行的VIP客户或存款达到一定金额的客户打开方便之门，在放款速度等方面可能还会给予一定优惠。

    总之，提早将自身优质条件梳理一遍，例如工作收入达到月还款金额的几倍、工作单位是世界500强或国企、征信记录良好，有这些优质条件的客户将银行优先选择发放贷款的客户群。

    购房者还应提前多向各家银行了解其各自的相关贷款政策和具体发放条件，对比是四大银行、股份制银行、外资银行之间业务的差异，特别是当前各家银行细则陆续出台，比较各家银行间的差异、所需条件，是购房者寻找并获得**利率的首要方式。