三轮放松表现各异 重大利好难以再现

    2014年以来，商品住宅成交明显转冷，这是自1998年房改以来，商品住宅销售面积增速第三次滑入负增长区间。而前两次市场的波动下行，都引发了政策环境的调控放松，并*终带动市场进入新一波高速增长期。从政策调整时机来看，三轮调控放松与市场下行的时间差长短不一。面对突如其来的外部环境巨变，**轮调控放松始于市场低位运行了近一年后；第二轮市场下挫本身就是政策收紧的作用结果，因此初期政策环境并不具备松动的可能性，2011年四季度起限购政策焦点外松绑初露端倪，当时市场低位运行也已经历了约一年时间；相比而言，本轮政策松绑冲动*为急迫，几乎与市场下行同步。

    不同的外部环境以及不同的政府取态，决定了三轮调控放松过程中中央与地方层面孰占主导地位。**轮调控放松完全由中央主导展开，举措激进且直指房地产交易核心环节；第二轮调控放松则主要是市场的持续低迷令地方政府对政策松绑诉求迫切，中央当时未对房地产政策有直接放松举措，但降准降息带来的资金面改善成为市场复苏的重大利好因素；本轮市场调整，目前所处阶段类似于第二轮调控放松初期，但稍有不同的是，部分城市执行层面的松动未像上一轮那样频频出现政策被叫停的现象。

    后市调控基调不变 政策影响作用有限

    展望后市政策环境，中央调控基调将保持不变，地方微调空间依然存在。在6月4日召开的国务院新闻发布上，住建部表示，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，整个调控当中始终鼓励保护自住需求，遏制投资需求。新一届政府对经济增长中速运行容忍度放宽，且对稳增长、调结构态度鲜明，意味着中央层面针对房地产市场的大规模实质性利好举措难以再现。

    随着政策环境的进一步演变，其对市场的影响将发挥多大作用值得关注。从历史经验来看，**轮调控放松效果可谓立竿见影，2008年末全面救市政策出台，2009年3月起市场随即显著好转；第二轮调控放松自2011年末起推进约半年后，使得市场从2012年下半年开始逐步复苏。然而，可以看到三轮市场下行的背景原因不尽相同。今年以来的市场降温，一方面是由于前一阶段强劲反弹后的自然回落，同时受到信贷趋紧、库存高企、需求增长放缓、新兴投资渠道迅猛发展等因素综合影响。因此，相比之前两轮，本轮政策支持的空间和有效性已较为有限。从目前政策已有所放松的城市成交情况来看，市场尚未出现明显起色。市场*终走势仍然由供求关系起决定性作用，政策环境演变的*终目的应该是为了保持行业的持续健康平稳发展。